หลายคนห่วงว่าย่านรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีคนขึ้นน้อยนั้นจะเกิดภาวะล้นตลาดความจริงเป็นอย่างไรต้องดูข้อมูลจริงจากดร.โสภณในด้านการขายการเปิดตัวโครงการใหม่และการเปลี่ยนแปลงราคา ดร.โสภณพรโชคชัยประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบจก. เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงว่าในรอบ1 ปีก่อนที่ผ่านมานั้นห้องชุดในย่านรัตนาธิเบศร์-ท่าอิฐตำบลบางรักน้อยอำเภอเมืองนนทบุรีนั้นมีภาวะการขายเป็นอย่างไรโดยมีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้: 1. ในรอบ1 ปีที่สำรวจพบว่ามีห้องชุดเปิดใหม่364 หน่วยรวมมูลค่า1,237 ล้านบาทเฉลี่ยหน่วยละ3.398 ล้านบาทแยกเป็นห้องชุดราคา2-3 ล้านบาท260 หน่วยและห้องชุดราคา3-5 ล้านอีก50 หน่วยแสดงให้เห็นชัดว่าการเปิดขายมีไม่มากนัก ถ้าสถานการณ์ดีคงมีการเปิดขายมากกว่านี้และราคาห้องชุดในพื้นที่นี้ที่มีราคาต่ำกว่า1 ล้านบาทหาไม่ได้ในการเปิดตัวรอบนี้ 2. ในด้านการขายของสินค้าประเภทห้องชุดใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวใน1 ปีก่อนพบว่าขายได้เป็นส่วนใหญ่แล้วยังรอขายอีก148 หน่วยจากทั้งหมด364 หน่วยหรือราว41% สินค้าราคา2-3 ล้านบาทขายได้64% ในขณะที่สินค้าราคา3-5 ล้านบาทขายได้48% สินค้าที่ราคาต่ำกว่าจึงถือว่าขายได้ดีกว่าสินค้าที่มีราคาสูงกว่าอย่างชัดเจน 3. ล่าสุดในตลาดยังมีหน่วยขายรอคนซื้ออยู่ราว1,386 หน่วยซึ่งก็ถือว่าไม่มากนักแยกเป็นห้องชุดราคา2-3 ล้านบาทจำนวน687 หน่วยส่วนราคา1-2 ล้านบาทจำนวน513 หน่วยและราคา3-5 ล้านบาทจำนวน137 หน่วยนอกนั้นเป็นกลุ่มเล็กๆ สำหรับอัตราการขายได้ต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือราว2.7% ต่อเดือน จึงอาจสรุปได้ว่าการขายค่อนข้างช้า 4. ในรอบ1 ปีล่าสุดสามารถขายห้องชุดทุกประเภทได้609 หน่วยถ้าหากในตลาดยังมีหน่วยขายรอขายอยู่1,386 หน่วยและหากสมมติว่าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆเลยก็อาจอนุมานได้ว่าสินค้าห้องชุดในตลาดรัตนาธิเบศร์-ท่าอิฐต้องใช้เวลาขายอีก2.28 ปีหรือราว27 เดือนจึงจะหมดแต่ในความเป็นจริงการเปิดตัวโครงการใหม่คงยังมีอยู่เรื่อยๆจึงต้องใช้เวลาดูดซับอุปทานค่อนข้างนาน 5. แต่หากมองในอีกแง่หนึ่งการที่มีห้องชุดเปิดเพิ่มขึ้นใหม่เพียง364 หน่วยและสามารถขายได้ห้องชุดทั้งเก่าและใหม่ในห้วงเวลา1 ปีได้687 หน่วยก็แสดงว่าอัตราการดูดซับไม่ช้ามากนักเพียงแต่ในช่วงที่ผ่านมามีสินค้าเกิดขึ้นมากในย่านนี้จึงทำให้เกิดภาวะชะลอตัวลงนั่นเอง 6. อย่างไรก็ตามดร.โสภณเชื่อว่าการขายแบบลดราคา / ตัดราคาเพื่อเป็นการ "ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต" คงไม่เกิดขึ้นในรอบ6 เดือนล่าสุดพบว่าห้องชุดราคาไม่เกิน1 ล้านบาทราคาไม่ขยับตัวเลย ห้องชุดราคา1-2 ล้านบาทราคาเพิ่มขึ้นเพียง0.79% ห้องชุดราคา2-3 ล้านบาทราคาขยับขึ้น0.75% ส่วนห้องชุดราคา5-10 ล้านบาทราคาไม่ขยับตัวเลยแต่ถ้าจะให้เกิดการลงราคาก็คงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ กรณีรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้เป็นกรณีตัวอย่างของการ "ตามแห่" ไปเก็งกำไรกันมากจนเกินไปนั่นเองนี่จึงเป็นบทเรียนสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement2002.htm
