ธนารักษ์จะประสบความสำเร็จในการสร้างบ้านพักผู้สูงวัยหรือไม่ หรือสังคมอาจครหาเรื่อง "เงินทอน" เป็นสิ่งที่ควรมีการศึกษาให้รอบคอบก่อนการดำเนินโครงการ ดร.โสภณ มีข้อเสนอแนะ ตามที่มีข่าวว่า "ธนารักษ์เร่งพัฒนาบ้านผู้สูงอายุ 5 พื้นที่ 2 พันยูนิต" {1} มีสาระว่ากรมธนารักษ์ได้ลงนามกับโรงพยาบาลรามาธิบดี เพื่อพัฒนาที่ดินราชพัสดุ เนื้อที่ 72 ไร่ ที่อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการไปแล้ว โดยจะมีที่พักอาศัย 1,000 หน่วย มีขนาดห้อง 30-55 ตรม. ราคา 1.2 ล้านบาท หรือขนาด 55 ตรม. ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท โดยผู้มีสิทธิ์ซื้อจะต้องมีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้น และได้สิทธิ์อยู่อาศัยสูงสุด 30 ปี และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เดือนละ 1 -2 หมื่นบาท ซึ่งโครงการจะให้บริการตรวจเช็คสุขภาพ มีพยาบาลดูแล มีห้องออกกำลังกาย เป็นต้น โดยความเป็นอยู่เป็นระดับ 4 ดาว นอกจากนี้กรมฯ ยังวางแผนจัดทำอีก 4 พื้นที่ใน 4 จังหวัด คือ เชียงใหม่ (กับโรงพยาบาลสวนดอก) ประจวบคีรีขันธ์ นครนายก และชลบุรี คาดว่าจะมีที่พักอาศัยสำหรับคนชรา รวมกันไม่น้อยกว่า 2,000 หน่วย กรณีนี้ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นต่อโครงการดังกล่าวว่าเป็นโครงการที่ดีมีหลักการที่จะช่วยเหลือผู้สูงอายุซึ่งจะมีมากขึ้นในสังคมไทย เพราะสังคมไทยเข้าสู่ภาวะสังคมผู้สูงวัย ด้วยมีสัดส่วนของประชากรสูงวัยที่มากเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตามจากการแถลงข่าวนี้ซึ่งพบในสื่อหลายฉบับ ปรากฏมีข้อพึงวิพากษ์เพื่อการพัฒนาโครงการที่จะเป็นประโยชน์ยิ่งต่อสังคมไทย ดังนี้: 1. ในการแถลงข่าวไม่ได้ระบุถึงอัตราผลตอบแทนในการลงทุนด้านเศรษฐกิจและด้านสังคมเลย โครงการนี้อาจไม่มีการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอย่างเหมาะสม เพราะอัตราผลตอบแทนทางสังคมและทางเศรษฐกิจนี้เป็นหัวใจที่จะชีว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จหรือไม่ 2. โครงการนี้ได้ประเมินค่าต้นทุนโครงการคือที่ดินไว้อย่างเหมาะสมหรือไม่เพียงใด เพราะหากทางราชการใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดปกติก็เท่ากับทางราชการนำสมบัติของแผ่นดินไปใช้อย่างไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจและสังคม ทำให้คนไทยรุ่นลูกหลานเสียโอกาสไป 3. สำหรับต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารซึ่งยังอาจไม่ได้มีการออกแบบในรายละเอียดไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่ก็ได้ ควรที่ทางราชการ จะมีการคำนวณค่าก่อสร้างโดย การถอดแบบก่อสร้างในรายละเอียดจึงจะสามารถต้นทุนที่แท้จริงได้ 4. โครงการนี้ได้มีการศึกษาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมหรือไม่อย่างไร จะส่งผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบและสังคมโดยรวมอย่างไร เราจึงยังไม่สามารถประเมินได้ว่าโครงการนี้จะเป็นผลบวกหรือผลลบต่อสังคม 5. การตั้งราคาขายสำหรับระยะเวลา 30 ปีที่ประมาณตารางเมตรละ 30,000 บาทเศษ จะมีความเหมาะสมหรือไม่อย่างไร. ทางราชการควรแจกแจงเปรียบเทียบกับอุปทานในตลาดขณะนี้เพื่อให้สังคมมั่นใจได้ว่าโครงการนี้มีความเป็นไปได้อย่างแท้จริง 6. การที่ผู้สูงอายุที่เข้าอยู่อาศัย ต้องออกเงินเพิ่มเติมเดือนละไม่เกิน 20,000 บาทนั้น แสดงว่าผู้ใช้บริการหรือผู้รับผลประโยชน์จากโครงการนี้ไม่ใช่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยแต่เป็นผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงซึ่งเป็นกลุ่มที่สามารถช่วยตนเองได้ทางด้านการเงินอยู่แล้ว. ไม่จำเป็นที่รัฐบาลจะเข้าไปอุ้มชูช่วยเหลือ รัฐบาลควรนำทรัพยากรที่มีไปช่วยเหลือประชาชนผู้ด้อยโอกาสหรือประชาชนคนเล็กคนน้อยในสังคม จะดีกว่านี้ 7. การที่ทางราชการแถลงว่าจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุในจังหวัดเชียงใหม่ประจวบคีรีขันธ์ และนครนายก อีกราว 2000 หน่วย ข้อนี้จะเป็นเพียงการแถลงเพื่อให้ดูมีผลงานหรือไม่ โครงการใดๆ ที่แถลงสู่สังคมควรกอปรด้วย ผลการศึกษาที่ชัดเจนเพื่อความมั่นใจของประชาชนเจ้าของประเทศ ทำราชการไม่ควรแถลงอะไรลอยๆ 8. การแถลงโดยไม่มีข้อมูลที่ชัดเจนยังอาจทำให้สังคมเข้าใจว่า โครงการนี้เป็นการพยายามก่อให้เกิดการใช้จ่ายผ่านการก่อสร้าง เพื่อหวัง "เงินทอน" จากการพัฒนานั่นเอง การนี้จะทำให้เสียภาพพจน์โดยไม่จำเป็นหากทางราชการนำเสนอผลการศึกษาที่แน่ชัด ไม่ได้พูดลอย ๆ ดร.โสภณ ให้ข้อเสนอแนะว่า แทนที่กรมธนารักษ์จะไปร่วมมือกับโรงพยาบาลของรัฐที่มีหน้าที่บริการประชาชน ไม่ใช่หน้าที่หารายได้พิเศษ ควรร่วมมือกับภาคเอกชน โดยรัฐบาลออกค่าที่ดินตามราคาตลาด ไม่ใช่ราคาของทางราชการที่ต่ำมากๆ กำไรที่ได้จากการทำเพื่อคนรวยหรือผู้ที่ไม่ได้ยากจน จะได้นำมาช่วยเหลือสังคมอีกต่อหนึ่ง รัฐบาลไม่ควรทำเอง หรือไปแข่งกับภาคเอกชนเลย เว้นแต่การแข่งกับเอกชนในการช่วยเหลือคนด้อยโอกาสหรือประชาชนคนเล็กคนน้อยที่ภาคเอกชนอาจไม่สามารถเอื้อมมือลงไปทำธุรกิจได้นั่นเอง การสร้างบ้านสำหรับผู้สูงอายุต้องทำเพื่อผู้สูงอายุที่มีรายได้น้อย ไม่ใช่ไปเจือจุนคนที่ไม่จนหรือคนรวยอยู่แล้ว และไม่สร้างภาระต่อประเทศชาติในอนาคต อ้างอิง {1} มติชน 13 เมษายน 2560 www.matichon.co.th/news/528883 ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1918.htm
